„Ich bin in den vergangenen Wochen häufig auf die aktuelle Situation von Garagenbesitzern auf städtischen Grundstücken angesprochen worden. Darauf habe ich das Versprechen abgegeben, mich des Themas gleich zu Beginn meiner Amtszeit anzunehmen“. Mit diesen Worten eröffnet der neue Bautzener Oberbürgermeister Karsten Vogt seine erste verwaltungsinterne Beratung. Es sei ihm durchaus bewusst, welche Herausforderung der Bau einer Garage in der Mangelwirtschaft der DDR war und was die rechtliche bundesweite Konstellation für Garageneigentümer bedeutet. Schon eine Stunde später hatte er die weitere Vorgehensweise der Verwaltung mit den Fachämtern abgestimmt.
Die zum Jahresende 2022 angedachten Kündigungen der bestehenden Pachtverträge werden zunächst ausgesetzt, um im Jahr 2023 eine vertretbare Lösung zu finden. Bisherige Festlegungen zur Regelung der Miethöhe werden also hinfällig. Jeder Garagennutzer zahlt bis zu einer endgültigen Klärung weiter das aktuell vereinbarte Entgelt für die Pacht des städtischen Grundstücks. Veräußerungen von Garagen auf städtischen Grundstücken wird allerdings nicht mehr zugestimmt. Hier muss die Verwaltung rechtskonform arbeiten.
Ein Mitarbeiter des Baudezernates wird sich in den folgenden Wochen und Monaten explizit mit dem Thema befassen. Er soll im Namen des Oberbürgermeisters mit allen Garagenvereinen und -gemeinschaften Einzelgespräche zur Klärung verschiedener Sachverhalte führen und hausintern regelmäßig darüber informieren. Diese Zuständigkeit obliegt der Stabsstelle Stadtentwicklung, Herrn Alexander Hennig (E-Mail: alexander.hennig@bautzen.de).
Die 63 Bautzener Garagengemeinschaften und -vereine erhalten in den kommenden Tagen Post aus dem Rathaus und werden gebeten, mit Herrn Hennig bis Ende September 2022 Gesprächstermine zu vereinbaren. Dem Schreiben beigefügt werden eine kurze Erläuterung der aktuellen Rechtslage sowie ein Leitfaden zur inhaltlichen Gesprächsvorbereitung. Ziel ist es, bis Ende Januar 2023 mit allen Verantwortlichen gesprochen und die Gespräche analysiert und aufgearbeitet zu haben.
Karsten Vogt: „Es ist meine feste Überzeugung, dass wir auf diesem Weg rechtlich konforme und weitgehend gerechte Lösungen herbeiführen können, die beiden Vertragspartnern ein gutes Stück Sicherheit geben“.
In der DDR war es durchaus üblich, dass man sich bei der Gemeinde ein Stück Land pachten und darauf eine Garage errichten konnte. Das galt für Einzelpersonen aber auch für so genannte Garagengemeinschaften. Dieser im Osten Deutschlands durchaus übliche Vorgang ist allerdings im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) der Bundesrepublik nicht vorgesehen. Danach darf es keine Trennung zwischen dem Eigentum an einem Grundstück und der darauf befindlichen Bebauung geben. Der Eigentümer eines Grundstücks ist also auch Eigentümer aller fest mit diesem Grundstück verbundenen Dinge. Faktisch wären alle „Eigentümer“ mit dem Eintritt in die Bundesrepublik enteignet und die Besitzer der Grundstücke neue Eigentümer der fest verbundenen Dinge geworden. Das „Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet“ (Schuldrechtsanpassungsgesetz) steuerte aber zunächst gegen eine sofortige Enteignung und ermöglichte weiterhin eine Abweichung von diesem Grundsatz. Für Betroffene änderte sich daher über drei Jahrzehnte nichts. Sie zahlten weiter Pacht an die Gemeinde, kümmerten sich um ihre Garagen und konnten diese auch verkaufen oder anderweitig weitergeben. Lediglich bei Eigentumswechsel musste die Verwaltung ihren amtlichen „Segen“ geben und eine entsprechende Genehmigung erteilen. Doch damit ist es seit Mai 2022 vorbei.
Mit der Vorbereitung der Grundsteuerreform, die mit dem Jahr 2025 in Kraft tritt sowie der Änderung der umsatzsteuerlichen Bewertung von PKW-Stellplätzen und daher auch Garagen ab 2023, musste die Situation um die Garagen auf städtischem Grund neu bewertet werden. Dabei wurde deutlich, dass es grundsätzlich verschiedene Arten von Verträgen gibt. Da wären die vor 1990 geschlossenen DDR-Verträge, bei denen die Garagennutzer aufgrund der vorgenannten Möglichkeit aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz noch Eigentümer der Garagen sind. Für diese Garagen sind die Schutzfristen aber seit Jahren abgelaufen. Dann gibt es nach 1990 abgeschlossene Verträge. Egal, ob sich im Zusammenhang mit der Veräußerung die Geschichte der Garage lückenlos nachweisen ließ oder nicht, die Verwaltung genehmigte die Eigentümerwechsel. Wohlwissend, dass es sich dabei um eine rechtliche Gratwanderung handelte. Und dann gibt es noch Verträge, die nach 1990 im Sinne des BGB als Mietverträge geschlossen wurden und wo die Stadt bereits Eigentümer der Garagen ist.
Diese unterschiedliche Behandlung der Garagen ist aber aufgrund der Änderung der Grund- und der Umsatzsteuer nicht mehr haltbar. Aus diesem Grund entschied der scheidende Oberbürgermeister, Alexander Ahrens, dass die Verwaltung ab Mai 2022 Übergaben und Verkäufen von Garagen auf städtischem Grund nicht mehr zustimmen wird. Dazu ist sie als Grundstückseigentümerin auch nicht verpflichtet. Zudem sollten alle Nutzer von Garagen, die noch keinen Mietvertrag nach BGB haben, zum 31. Dezember 2022 eine Kündigung ihres Pachtvertrages zugeschickt bekommen. Bei den etwa 2.000 Betroffenen sorgte diese Information für berechtigten Unmut. Der neue Bautzener Oberbürgermeister Karsten Vogt bemüht sich nun intensiv um eine Lösung des Konfliktes.
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